大成研究 | 王立宏等：浅析银行不动产典质权善意取得轨制的司法实践——以个东谈主贷款典质权争议为例_贷款项

发布日期：2025-05-14 09:38    点击次数：164

前言

在金融市集富贵发展确当下，银行四肢病笃的资金融通渠谈，其信贷业务的安全性耐久至关病笃。不动产典质四肢银行信贷业务中责问风险的重要措施，对银行债权终了具有病笃保险功能。然而，在复杂多变的市集环境与纷纭的交游关系中，银行经常靠近“登记权益东谈主非确切权益东谈主”的潜在风险。在典质登记办理结束后，典质物的“确切权益东谈主”通过拿告状讼或建议实行异议等治安花样主见典质东谈主无权刑事背负典质物，典质权无效，不仅会导致银行堕入司法治安，同期也可能导致银行的债权无法终了清收。如典质东谈主确系对典质物无权刑事背负，则会波及银行能否依据《中华东谈主民共和国民法典》（以下简称《民法典》）善意取得轨制主见典质权有用，平直影响银行金融债权安全。然而，善意取得轨制既不错四肢传颂银行金融债权安全的“保护神”，也可能成为击穿银行风控短板的“特洛伊木马”。

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鉴于个东谈主贷款项下因婚配关系激发的典质权争议较为宽敞，本文从银行金融机构的视角动身，以个东谈主贷款项下此类纠纷为例，剖析纠纷产生的原因，建议银行的抗辩念念路并回首司法裁判不雅点，最终为银行个东谈主典质贷款的贷前审查及贷后惩办等方面建议合理化建议，为银行业筑牢不动产典质的“合规防火墙”提供实操教训。

一、纠纷的产生

个东谈主贷款项下激发的典质权争议在实务中极为常见，平直影响银行典质权的有用终了，进而影响债权回收。物权登记具有对外公示遵循，现今的不动产登记轨制和实务操作仍存在极大的裂缝：第一，即便存在共有东谈主的情况，不动产权评释登记的权益东谈主不错仅为一方，同期不动产登记部门并不会对是否存在共有东谈主进行备案登记，会出现权益外不雅与现实权益东谈主不一致情形，进而典质登记办理仅需不动产权评释登记的权益东谈主到场办理即可；第二，不动产权评释的挂失及补发要求极低，以北京不动产登记为例，仅需提供权益东谈主身份证即可办理挂失及补发，权益东谈主即便未现实持有不动产权评释也可通过补办花样减轻获取。基于上述不动产登记轨制及实务操作裂缝的存在，一些黑中介收拢裂缝，向有资金需求的天然东谈主倾销协助苦求贷款的业务，协助进行贷款苦求，以致协助伪造及提供失实评释材料（包括婚配景象、典质物景象、坐蓐标的景象等良友），从中谋取不当利益，赚取中介用度。此类通过黑中介苦求贷款的东谈主群宽敞资信景象及偿债才气较差，一朝资金链断裂无法偿还贷款，进而典质权又被认定无效，则将导致银行债权的现实赔本。

针对个东谈主典质贷款，银行在贷前审查阶段经常会要求典质东谈主提供资信景象、婚配景象及典质物景象的接洽评释材料，极端需要根据典质东谈主的婚配景象进一步证明典质物的权属状态。如典质东谈主专诚提供失实信息或良友，最初，银行通过不动产权登记评释无法证明不动产存在共有东谈主或其他权益东谈主的情况，其次，银行业务东谈主员通过肉眼也难以辩认材料真伪，银行即可能瓦解过贷前审查并披发贷款。典质物的“确切权益东谈主”在得知典质情况后经常瓦解过司法道路主见典质权无效，经常情况下波及的司法治安包含：第一，平直以银行及典质东谈主为共同被告拿起典质权纠纷诉讼；第二，在银行开动对借债东谈主/典质东谈主的金融借债纠纷诉讼中苦求四肢第三东谈主加入案件审理；第三，在银行开动对借债东谈主/典质东谈主的强制实行治安后，针对典质物建议案外东谈主实行异议，进而建议实行异议之诉。不管是哪种治安，其审理经由均可能波及一审、二审，以致再审治安，不仅严重增多银行诉累，况且最终审理效率可能认定典质权无效，严重影响银行的债权终了。

银行四肢专科金融机构，如波及上述典质权争议，法院对于银行的审查义务和背负要求较高，银行的举证背负要求更高，如银行无充分评释已对典质物权属进行正当合规的审查，可能会堕入极为被迫的地位。下文以基于婚配关系激发的个东谈主贷款典质权争议为例，从银行对此类纠纷的答辩策略及念念路、司法裁判案例不雅点以及银行风险防控措施等方面充分伸开说明。

二、银行的主要答辩策略及念念路

基于婚配关系激发的典质权纠纷项下，典质东谈主经常会保密确切的婚配景象或伪造文献，并将登记在其一东谈主名下的房产办理银行典质贷款，举例典质东谈主仍在婚配存续时期却主见未婚或仳离以说明房产为其单独通盘；再如典质东谈主虽已仳离但尚未按照仳离契约商定办理房屋权属变更，提供伪造的仳离契约说明房产为其单独通盘。典质物果清楚权益东谈主或共有东谈主在发现房产在其不知情的情形下被典质后通过司法道路主见，因典质东谈主无权刑事背负房屋，典质合同无效、典质权无效并要求刊出典质登记。银行在此类争议中的中枢答辩念念路为传颂典质权的遵循，证明典质权正当有用缔造。针对银行随意此类纠纷的具体答辩策略及念念路，笔者浅析如下：

（一）是否为无权刑事背负

在碰到此类纠纷时，银行的抗辩事理经常会着眼于银行已履行合理审查的义务，属于善意的典质权东谈主。但银行经常会忽略的极少是，善意取得的前提是典质东谈主无权刑事背负典质物，典质东谈主是否无权刑事背负是案件审理过程中最初需要查明的事实。极端是在原告主见典质物为其与典质东谈主良伴共同财产时，经常向法院提交授室证、仳离证、房产证等文献，以此说明典质物系在良伴存续时期取得，如银行未就此建议任何质疑，则可能忽略第一层面抗辩，即典质东谈主是否势必组成无权刑事背负。

《民法典》第一千零六十二条司法，“良伴在婚配关系存续时期所得的财产，为良伴的共同财产，归良伴共同通盘”，但笔者意会，不成单纯因为房产为婚配存续时期取得即天然认定为良伴共有，进而认定典质东谈主无权刑事背负。因房产取得的接洽材料均由原告及借债东谈主掌捏，银行在庭审中可向法庭建议要求原告提交房产取得的接洽左证材料（具体包括房屋交易合同、购房资金活水、出资主体等材料）以评释房产确为共有，而不成仅依据房产取得时候天然认定为共同财产，需连络原告提交的左证材料从头判断典质物是否属于共有，是否波及无权刑事背负。除此以外，共有的形势亦分为共同共有和按份共有，即便典质物为共有，法院审查也需要厘清共有形势，是否存在份额别离，不成一概认定为共同共有，如概况证明典质东谈主对典质物享有部分份额的权益，则其刑事背负该部分份额的步履即为有权刑事背负，该部分典质权应为有用。

极端是，笔者在实务处理中眷注到一些零碎情况，某些案件中典质房产的取得并非基于庸俗房屋交易，而是基于拆迁征收置换取得，取得一定年限后诊疗房屋性质为商品房并向银行苦求典质贷款。针对此种情况，银行需给以极端眷注，被拆迁房屋来源及包摄、拆迁安置策略、拆迁安置契约签署主体及商定、补缴差价及出资主体等身分均可能影响房屋的权属。举例，置换的房屋系以被拆迁房屋面积四肢轨范，如被拆迁房屋为良伴一方婚前财产，即便在婚配存续时期置换取得房屋，该房屋骨子上属于婚前财产的天然蔓延，仍属于单方通盘，此时登记的权益东谈主享有敷裕的刑事背负权，不波及无权刑事背负。再如，拆迁安置策略可能按照家庭东谈主口数目进行安置，此种情况还需连络被拆迁房产来源包摄以及安置策略具体分析房屋的权属别离。又如，房屋置换波及补缴差价的，除笃信被拆迁房屋来源包摄外，还需根据补缴差价的资金来源证明房屋权属别离。总之，因拆迁安置策略存在不同，针对拆迁安置取得的房产典质情况，银行可在答辩时对房屋权属建议异议，并要求法庭进一步查明房屋的权属情况。

（二）是否组成善意取得

善意取得轨制四肢一项病笃的民事法律轨制，其中枢在于均衡财产交游安全与通盘权保护之间的关系，其法律依据主要围聚体现于《民法典》偏执配套司法解释体系之中。根据《民法典》第一百一十四司法“民当事人体照章享有物权。物权是权益东谈主照章对特定的物享有平直专揽和排他的权益，包括通盘权、用益物权和担保物权”，典质权四肢担保物权的典型形态，其法律属性具有对世性的特征，典质权还是有用缔造，即产生顽抗第三东谈主的法律遵循，不管典质财产通盘权发生何种变动，均不影响典质权的存续。这种物权遵循的恒定性，为善意取得轨制的适用奠定了基础前提。

《最高手民法院对于适用〈中华东谈主民共和国民法典〉接洽担保轨制的解释》第三十七条第一款种植了典质东谈主无权刑事背负典质物情形下的裁判司法，即“当事东谈主以通盘权、使用权不解或有争议的财产典质，经审查组成无权刑事背负的，东谈主民法院应当按照民法典第三百一十一条的司法处理”，同期《民法典》第三百一十一条司法，“无刑事背负权东谈主将不动产或者动产转让给受让东谈主的，通盘权东谈主有权追回；除法律另有司法外，适应下列情形的，受让东谈主取得该不动产或者动产的通盘权：（一）受让东谈主受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价钱转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律司法应当登记的已经登记，不需要登记的已经委用给受让东谈主。受让东谈主依据前款司法取得不动产或者动产的通盘权的，原通盘权东谈主有权向无刑事背负权东谈主请求挫伤抵偿。当事东谈主善意取得其他物权的，参照适用前两款司法。”

在典质权争议案件中，如已证明典质东谈主属于无权刑事背负典质物，则法院审理的重点将滚动至银行是否组成善意取得。连络上述《民法典》及司法解释的司法，经常情况下银行均会按照贷款合同商定披发贷款，股票交易并办理典质登记着得他项权证，昂扬“以合理的价钱转让”以及“应当登记的已经登记”的要件要求，法院审查以及银行举证的中枢将是银行在办理典质登记时是否为“善意”，等于否银行在履行审查义务后对典质物存在共有东谈主或其他权益东谈主的情况并不知情。相较于一般民当事人体来说，司法实务中对于银行的审查义务要求较高，在同等事实及情形下，一般民当事人体与银行的典质权遵循极有可能作出不同认定。经常情况下，银行需举证评释对典质东谈主的征信景象、婚配景象、典质物权属景象等进行正当合规审查，以评释银行对于典质物存在其他权益东谈主的事实并不知情，在贷款审查以及典质登记等法子均尽到注兴味务且不存在舛错，银行系善意典质权东谈主，典质权正当有用。

三、银行善意取得典质权的司法裁判不雅点分析

诚然《民法典》明确典质权适用善意取得轨制，但针对银行典质贷款项下善意取得轨制的适用暂无明确司法，尚无明确司法教训银行对典质贷款的贷前审查使命，银行经常自行制定里面惩办宗旨，并按照里面的司法教训进行典质物审查，导致实务中银行的贷前审查花样及荟萃良友不尽相通，因此实务中，法院针对银行是否组成善意取得的认定存在摆脱裁量的空间。笔者检索并筛选对于此类纠纷的部分典型案例，连络法院不雅点，回首归纳法院裁判此类案件的基本念念路及裁判不雅点。

（一）法院裁判不雅点汇总

1. 法院支撑银行善意取得典质权的裁判案例汇总

2. 法院不支撑银行善意取得典质权的裁判案例汇总

（二）法院裁判念念路回首

1. 法院对于银行善意取得的审查左证限制

连络司法裁判案例中法院审查的重点，法院在判断银行是否为善意典质权东谈主时，经常会重点审查银行能否提供如下左证材料：第一，对于婚配景象的材料，一般为个东谈主征信回报、仳离证、仳离契约、户口本以及婚配景象声明等；第二，对于典质物权属的材料，一般为房屋产权证、不动产查档评释等；第三，对于典质物现场的稽查记载，如典质物现场稽查的像片及记载等。

2. 法院对于银行善意取得的中枢裁判不雅点回首

（1）典质物登记在借债东谈主一方名下，银行享有对公示的物权登记的信托利益，在此基础上银行应穷尽合理本领对借债东谈主的婚配景象、典质物权属情况进行审查，且不存在紧要罪过，以评释银行已履行合理审查义务；

（2）诚然典质东谈主提供仳离证、仳离契约书等材料系失实伪造，但法院无数不雅点认定银行仅负有形势审查的义务，在该等文献莫得彰着紧要缺欠的情况下，并不成以材料失实而天然认定银行审查存在罪过；至于银行是否应到婚配登记部门核实典质东谈主婚配景象的问题，法院通说不雅点觉得要求银行逐个与婚配登记部门核实典质东谈主的婚配情况过分苛责。

（3）银行在办理典质登记前须派员至典质物现场进行稽查并记载现场情况，在典质东谈主提供婚配景象良友本人存在缺欠的情况下，银行仍未到典质物现场稽查，法院经常会以此认定银行未尽到审查义务。

四、银行法律风险珍摄及合理化建议

典质物四肢银行终了债权的基本保险，典质权灭失无疑会对于银行债权回收酿成重大影响，跟着个东谈主贷款业务的欺压发展及鼓励，银行个东谈主典质贷款数目逐年激增，如银行未能从泉源上收尾风险，贷款将存在紧要的安全隐患，最终可能导致债权无法回收。连络司法裁判不雅点，笔者根据多年来为银行等金融机构提供法律处事的西宾，为银行个东谈主典质贷款类业务的法律风险珍摄建议合理化建议，协助银行有用消释风险，终了正当权益。

（一）贷前审查阶段的建议

贷前审查系银行披发贷款前的必要经由，亦是银行履行合理审查义务及注兴味务的重要法子，法院在审理案件时亦重点眷注此法子中银行收受的审查措施，在此阶段，银行应穷尽一切合理本领对典质情面况以及典质物权属情况进行审查，并珍摄留存接洽的左证材料，以便发生争议时实时建议。具体建议如下：

1. 荟萃并合理保存信贷良友

银行在办理个东谈主典质贷款业务时需要荟萃的信贷良友主要包括：第一，调取借债东谈主/典质东谈主的征信回报，眷注借债东谈主是否存在贷款或信用卡落伍等影响资信情况的情形，是否适应披发贷款的基本要求；第二，要求典质东谈主提供其婚配景象的评释材料，如未婚则需签署光棍声明、已婚则提供授室证、仳离则提供仳离证及仳离契约书；第三，要求借债东谈主提供典质物景象的评释材料，包括房屋产权文凭、不动产查册信息等；第四，针对不同贷款类型，要求借债东谈主提供其标的景象、标的场面、贷款用途等良友，需提供合同文献、账户活水等材料。

重点教唆：

（1）在贷前审查阶段，银行需穷尽一切本领对典质东谈主的婚配景象及典质物权属情况进行探询，并留存相应评释材料。对于借债东谈主提供的材料原件，需进行核查并复印留存，可通过摄像花样对原件核查以及复印的通盘过程进行记载保存。

（2）针对典质东谈主婚配景象的评释材料，一方面，需对典质东谈主提供的材料进行仔细审查，如仳离证原件是否加盖钢印、编号、证件号码及署名是否王人全等，幸免出现未眷注到紧要缺欠的情况；另一方面，在要求允许情况下银行可向婚配登记机构进一步核实典质东谈主的婚配景象，如婚配登记机构复兴银行无查询典质东谈主婚配景象的权限，银行可通过电话灌音花样给以保存，同期也可向婚配登记机构参谋了解典质东谈主提供的仳离证及仳离契约真伪，是否存在彰着缺欠。银行亦可要求典质东谈主签署婚配景象声明并对签署过程给以记载、录制婚配景象声明等。

（3）建议银行在贷前阶段到典质物地点的不动产登记部门核实调取典质物的接洽登记信息，进一步核实查证典质物权属景象、是否存在异议登记等零碎情形。

（4）为评释银行完满履行贷前审查义务，除对典质东谈主和典质物的审查外，建议银行对贷款披发对象及要求以及贷款用途等进行同步审查，在发生争议时亦可评释银行履行完满审查义务，不存在职何罪过。

2. 现场稽查和核实典质物景象

银行应在贷前阶段派两名业务东谈主员到典质物现场进行稽查，并通过拍照、摄像等花样记载保存，以了解典质物是否存在有同住东谈主等其他可能存在共有东谈主或权属争议的情况。

重点教唆：

（1）建议银行设立手机或其他拓荒专门用于对典质物现场进行拍照、摄像并概况对像片及摄像进行耐久保存，幸免因为银行业务东谈主员手机内存不及、下野等原因导致在发生争议时无法稽查像片、摄像的原始载体，影响法院对确切性的判断；拍照、摄像不错通过“水印相机”等专门软件，概况在像片上明晰透露拍摄时候及具体位置；

（2）拍摄的典质物具体位置需包含典质物小区门口、透露楼号位置、单位门口、典质物房屋门口、典质物室内等，为进一步评释拍摄位置确系典质物，也可通过摄像花样完满记载从小区门口到典质物室内的通盘过程；

（3）在典质物室内稽查时需重点眷注典质物内是否存在同住东谈主的迹象，并对存疑的情况了解接洽具体信息并摄像保存，必要时也可通过向邻居、物业、社区等接洽情况及记载等花样进一步核实典质物居住情况。

（二）贷后惩办阶段的建议

在贷后惩办阶段，银行仍应按期到典质物现场进行稽查，实时了解典质物状态，以证明典质物是否存在可能影响债权的情况。如发现典质物存在权益缺欠等影响债权终了情形的，需实时与借债东谈主/典质东谈主了解具体情况，并根据情况实时收受要求补充增信、提前还款等措施给以随意。

（三）典质权争议处理的建议

如银行波及典质权遵循图议，银行应积极随意答辩，同期荟萃整理银行履行合理审查义务的左证材料提交法院，连络上文说明，银行可从典质东谈主是否波及无权刑事背负以及银行是否组成善意取得两方面建议抗辩主见，以传颂典质权的遵循。

在典质权遵循产生争议的情况下，借债东谈主宽敞会存在贷款落伍的情况，如典质物的共有东谈主或其他权益东谈主先于银行的借债诉讼开动典质权纠纷诉讼，将会波及两案之间的合营停理问题，在贷款落伍后，从合规角度建议银行实时对借债东谈主/典质东谈主拿起金融借债合同纠纷诉讼，并在诉讼中对典质物先行收受保全措施。但同期，因借债纠纷诉讼中同样波及典质权遵循的认定，借债纠纷的审理将以典质权纠纷审理效率四肢依据，因此可能会因在典质权纠纷出具最终裁判效率前中止审理，将影响银行取得借债纠纷的收效判决，进而影响银行对借债东谈主/典质东谈主的强制实行鼓励，对此，建议银行保持与两案法院的相通，尽可能裁汰案件审理时候。

如在典质权争议案件中发现典质东谈主存在伪造仳离证、仳离契约等文献的情况，该步履可能涉嫌伪造国度机关证件罪、骗取贷款罪、资金诱拐罪等刑事罪名，在某些金融借债合同纠纷案件中，如借债东谈主/典质东谈主存在提供失实材料骗取银行贷款的步履，可能涉嫌经济违纪的，法院会裁定驳回告状，要求银行可通过刑事报案本领主见权益。鉴戒此角度分析，一方面银行在典质权争议案件中可建议典质东谈主可能涉嫌刑事违纪的主见以对典质东谈主或其配偶等施加压力，鼓励争议有用化解；另一方面在通过民事本领无法终了债权时，银行也可接洽当令通过刑事报案花样进一步向借债东谈主/典质东谈主追偿。

结语

不动产典质是个东谈主典质贷款债权终了的病笃保险，在现如今复杂多变的市集环境下，银行的典质权也时刻靠近被认定无效的潜在风险，对银行债权的有用终了组成极大的威迫和挑战。善意取得轨制是银行传颂典质权遵循的病笃保险机制，但因法律法例对于银行对典质物的审查无特定轨范规制，导致法院对于银行是否组成“善意”存在不同认定轨范，仍存在摆脱裁量的空间，也导致典质权遵循认定存在不笃信性。面对司法实务的不同认定轨范，为有用诈欺善意取得轨制传颂典质权，银行应最初从泉源上珍摄和收尾风险，在贷前审查阶段穷尽正当合理本领对典质物权属情况进行探询并留存左证，即便发生典质权争议，亦可有用随意，最猛进程上传颂典质权的遵循。

极端声明：

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